안녕하세요. 오늘은 젠트리피케이션을 해결하는 방법에 대하여 생각해 봤습니다.
젠트리피케이션이란 낙후됐던 구도심이 번성해 중산층 이상의 사람들이 몰리면서, 임대로가 오르고 원주민이 내몰리는 현상을 이르는 용어 입니다. 이경우 세입자가 주거용 으로 이용하는 경우와 업무용으로 이용하는 경우로 나누어서 생각할수 있는데, 여기서는 후자인 업무용으로 이용하는 경우를 얘기 하겠습니다. 다시 얘기하면, 부동산을 소유하지 못한 사람이, 월세를 내며 사업을 하고 살고 있는데, 사업을 잘해서 장사가 잘 되었더니, 그 주변 상권의 가치가 올라가서 가게 주인이 월세를 높이게 되어 결국에는 부동산 소유주만 더 이득을 보고, 당초에 노력하고 사업을 했던 부동산을 소유하지 못했던 세입자는 자신의 노력을 댓가를 정당히 보상받지 못하고 인상된 월세를 견디지 못할경우 사업을 접고 내몰리게 되는 경우입니다.
제가 생각한 이를 해결하는 방법은, [ 월세의 인상 = 부동산 가치의 증가 + 물가인상 ] 의 개념이라고 가정을 하고, 부동산 가치의 증가분의 일정 부분에 대하여 보상을 해주는 겁니다. 수식으로 표현하면,
당초 월세 : Mo (Monthly Rent original)
인상하려는 월세 : Mi (Monthly Rent Increse)
월세 인상 주기: t
당초 월세계약 시점에서 인상하려는 시점까지의 물가 인상율: R1, R2 ... Rt
월세를 인상함으로서 가게 주인이 미래에 추가로 얻게 되는 이익을 산정할 기간 : Y (Year) (20년으로 가정)
부동산 가치 증가분 보상율: X (50%로 가정)
이경우, 인상하려는 월세가 감당이 안돼서 세입자가 나간다고 할경우 부동산 주인이 세입자에게 보상해주는 금액: C (Compensation) 는 아래의 식으로 계산을 하게 됩니다.
C = (Mi - Mo * (1+R1) * (1+R2) *...* (1+Rt)) * Y * 12 * X
예를 들면, 월세 100만원으로 사업을 하고 있는데, 사업이 잘하여 손님이 엄청나게 늘었다고 합시다. 월세의 재계약 및 금액 재확정은 5년 마다 한다고 하고 매년 물가인상율이 각각 2%,3%,4%,2%,3%라고 가정을 하면,
집주인은 115만원 (=100만원 x (1.02) x (1.03) x (1.04) x (1.02) x (1.03)) 만큼 인상 시키는데 아무런 문제가 없습니다.
하지만 이것보다 더 인상 시키겠다고 한다면, 예를 들어 200만원으로 인상하겠다고 하면, 그리고, 세입자가 너무 인상폭이 커서 계약연장을 못하겠다고 하면, 가게 주인은 아래의 금액을 보상해주는 겁니다.
{ 200 - 100 (1.02) (1.03) (1.04) (1.02) (1.03) } x 20 x 12 x 0.5 = 10200 만원
20년이라고 하는것은 사회적 합의를 통해서 조정될수 있는 숫자이고, 여기서 잠정적으로 20년이란 시간을 사용한 이유는 사업을 하는 가장(가족을 책임지는 사람)이 사업을 계속하여 가족을 부양하는 기간의 개념으로 일반인이 30세에서 60세까지 일한다고 봤을때 그것의 2/3에 해당하는 기간으로 산정한 것 입니다.
이런 방법을 이름을 짓는다면 "미래 추가 이익 일부 보상제" 정도가 아닐까 싶습니다.
궁극적으로, 물가인상율 이상의 가게세를 더 받고 싶다면, 가게 주인도 초과 Profit에 대응되는 Risk를 갖어야 하며, 그 Risk를 적정수준으로 최소화 하고자 하는 과정에서 (시장경제의 수요&공급의 균형으로 가격이 결정되듯이) Profit&Risk의 적정한 균형으로 합리적인 월세의 인상액이 결정될거이라고 생각했습니다.
여기서 기간 20년과 보상이익율 50% 이 두 숫자는 제가 개인적으로 생각하는 주관적인 숫자들이며, 사회적 합의를 통해서 10년 또는 30년, 30% 또는 70% 같이 조정이 될수 있는 숫자 입니다. 중요한것은 개념이며, 과도한 인상으로 인한 이익을 부동산 주인들이 독점하면 안된다고 것과, 그것을 국가가 아닌 기존의 세입자가 받을수 있도록 제도적 보완이 필요하지 않을까 라는 생각입니다.
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